DROIT DE l'URBANISME 07/03/09
5°) les annexes
Leur rôle est d’informer sur l’ensemble des contraintes qui limitent l’utilisation des sols en dehors des prescriptions établies par le PLU
Il existe une liste aux art R123-13 et 14 :
- Les documents relatifs aux réseaux eau et assainissement
- La liste des servitudes d’utilité publique avec des plans de zonage
Ces servitudes font partie des servitudes administratives qui comprennent :
- Des servitudes d’urbanisme
- Des servitudes d’utilité publique qui concernent des règles contenues dans d’autres législations et qui impliquent une limitation à l’utilisation des sols ex : servitude en matière de protection des risques
Le statut :
Jusqu’à présent, elles s’imposaient au POS qui devait les respecter
Aujourd’hui, les PLU n’ont pas à les respecter → la légalité du PLU n’est pas subordonnée au respect de la servitude d’utilité publique
En cas de conflits de règlements entre le PLU et la SUP c’est la règle la plus sévère qui va prévaloir notamment lors de la délivrance d’un permis de construire.
Il y a néanmoins toujours obligation pour le PLU de comporter en annexe la liste de ces servitudes.
Dans les annexes, on reporte également tous les périmètres de zones ex :
- Les zones de préemption
- Les secteurs sauvegardés au regard notamment des quartiers anciens
- Les périmètres de carrière
- Les zones de publicité
Les annexes sont des documents informatiques
Quand on veut modifier le contenu des annexes ; la modification est effectuée suivant une procédure particulière la mise à jour du plan qui est effectuée par arrêté du Maire et exceptionnellement par arrêté Préfectoral.
Conclusion : le PLU obéït à des objectifs différents par rapport au POS à 3 niveaux :
· 1°/ le PLU doit être le support d’un projet d’aménagement qui doit être global et cohérent concernant l’ensemble du territoire de la Commune
· 2°/ le PLU doit préparer les opérations d’aménagement urbains ex : les orientations par l’aménagement
La technique des emplacements réservés
· 3°/ contribuer à une utilisation économe de l’espace et développement durable
d) contrôle de la légalité du plan
le contrôle est exercé par les autorités administrative pouvant être saisies par toute personne ayant un intérêt à agir ; toute association ayant pour objet la défense d’un site peut avoir un intérêt à agir en justice ; également le représentant de l’E (=le Préfet) peut saisir le juge dans le contrôle à postériori de la légalité
1. Le contrôle juridictionnel
a. Faire un REP à l’encontre des différents actes pris au cours de la procédure d’élaboration de modification ou de révision du PLU notamment les deux délibérations celle qui prescrit et celle qui approuve le plan → dans le dernier cas, l’annulation peut être soit totale ; soit partielle
b. Le juge peut également se prononcer sur la légalité du PLU par la voie de l’exception d’illégalité
A l’occasion d’un recours dirigé contre une décision individuelle prise en application du PLU.
Les conséquences : l’exception d’illégalité est perpétuelle
En matière d’urbanisme c’est différent puisqu’une loi de 94 a interdit d’invoquer l’illégalité d’un POS pour vice de forme ou de procédure passé un délai de 6 mois après sa prise d’effet sauf ceux qui apparaissent substantiels ex : la méconnaissance substantielle de l’enquête publique ou l’absence du rapport de présentation des documents graphiques
But : stabilité de l’ordre public
c. Depuis la réforme de procédures d’urgence intervenue en 2000 ; le JDR peut suspendre par ordonnance l’exécution d’une décision à deux conditions :
o Si l’urgence le justifie
o Si l’un des moyens présentés est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de cette décision
d. Lorsque le juge annule ou suspend un acte intervenu en matière d’urbanisme ; il a l’obligation de se prononcer sur l’ensemble des moyens présenté art L600-4-1
Par mi ces moyens, le juge peut sanctionner des règles de compétence ou de procédures considérées comme substantielles (= la légalité externe)
Il contrôle également la légalité interne à savoir la compatibilité du PLU avec les normes supérieures ; la légalité du zonage (=contrôle restreint ou minimum → le juge ne sanctionne les choix de la collectivité qu’en matière d’affectation des sols que lorsqu’apparaît une erreur manifeste d’appréciation.
2°/ les effets de l’illégalité
REP → annulation rétroactive du document totalement ou partiellement et dans ce cas, la Commune doit élaborer un nouveau plan sans délai.
Si le PLU est déclaré illégal, on ne peut pas l’annuler mais la Commune ne peut plus en faire application sans engager sa responsabilité.
Dans les deux cas, les conséquences juridiques seront les mêmes et elles sont rappelées par un avis du Conseil d’Etat du 9/05/2005 MARANGIO dans lequel il précise :
- Quelles sont les règles d’occupation des sols applicables après annulation ou déclaration d’illégalité
- Comment se prononce-t-on sur la légalité des autorisations d’urbanisme non définitives délivrées sur le fondement d’un PLU illégal
a) Les règles d’occupation des sols applicables
Il y a eu controverses jurisprudentielles.
La loi du 9/02/94 a posé un principe art L121-8 « l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur. »
Dans le cas où le document antérieur serait lui-même affecté d’une illégalité ; l’autorité compétente est tenu de se fonder sur le document encore antérieur.
Et si on n’a pas de document légal, on revient aux règles des règlements d’urbanisme
Il appartient au Maire lorsqu’il est saisi d’une demande en ce sens et s’il estime que le PLU est entaché d’illégalité ; il lui appartient de saisir le Conseil Municipal d’une demande d’abrogation ou de modification ou de révision
b) Le sort des autorisations d’urbanisme qui ont été délivrées
Dans les deux cas, le PLU ne déclenche pas automatiquement l’annulation de toutes les opérations d’urbanisme délivrées sous l’empire de ce document car on considère que ces autorisations ne constitue pas des mesures d’application du PLU.
Lorsque les dispositions illégales du PLU ont été spécialement édictées pour permettre la délivrance du permis attaqué, l’annulation ou la déclaration d’illégalité de ces dispositions entraîne par voie de conséquences celle du permis contesté cf. arrêt CE, Sect du 12/12/86 Société GEPRO.
Le Conseil d’Etat, dernièrement, vient d’apporter une précision supplémentaire dans un arrêt de section du 7/07/2008 COURBEVOIE où il précise que la légalité de l’autorisation doit être appréciée sur le fondement de la règle d’urbanisme qui revient en vigueur.
C’est au requérant de faire valoir que ce permis méconnaît les dispositions remises en vigueur.
§2 : LA CARTE COMMUNALE
Elle concerne les petites communes où les demandes de permis sont faibles de même que les besoins en équipement.
A l’intention de ces petites communes, la DDE a créé les cartes communales à partir de 1977 pour permettre de définir en collaboration avec l’Etat, les secteurs susceptibles d’être construits et les zones à protéger.
Plusieurs étapes : en 83, on a voulu les supprimer ; puis maintenues sous la pression communale et la loi SRU en a fait de véritables document d’urbanisme qui produisent les mêmes effets que le PLU par ex : en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme art R124-1 et suivants
Les chiffres :
En 2007, un peu moins de 2500 cartes approuvées sur 3000 en cours d’élaboration et une centaine de révisions.
La loi SRU a donc eu un effet déclencheur.
Le coût de la carte communale varie de 6000 à 15000€ en moyenne.
a) Procédure d’élaboration et de révision
Ces cartes communales couvrent tout ou partie du territoire communale
Elles sont élaborées conjointement par le Conseil Municipal et le Préfet et approuvées après enquête publique par délibération du Conseil Municipal et arrêté prefectoral
Concrètement, le Préfet a 2 mois pour se prononcer et s’il garde le silence après ce délai, la carte communale est approuvée avec formalité de publicité classique.
L’introduction d’une enquête publique est une nouveauté dans la procédure.
b) Le contenu
La carte communale représente un moyen pour définir quelques principes d’aménagement nécessaires à la commune notamment en déterminant les secteurs constructibles qui peuvent s’étendre au-delà de l’agglomération existante et les secteurs à protéger.
Pour chacun de ces secteurs, la commune adapte les règles prévues par le RNU aux situations locales.
La carte communale ne contient pas de règlements spécifiques.
Conséquences :
- On ne peut mettre en place un emplacement réservé
- On ne pourra pas fixer un COS
On aura un zonage de base avec application du RNA proportionnellement à la zone définie.
Le dossier de carte communale comprend :
- Un rapport de présentation,
- Un ou des document(s) graphique(s)
Le rapport forme des prévisions du développement démographique et économique de la Commune ; justifier les choix de la Commune et l’étude environnemental.
Le ou les document(s) graphique(s) servent à délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles sont interdites.
Dans les secteurs inconstructibles ; certaines constructions sont admises par exception.
On peut également délimiter des secteurs réservés à l’implantation des zones industrielles incompatibles avec des zones habitées. Ces documents graphiques sont opposables aux 1/3.
c) Les effets des cartes communales
1°/ la validité de la carte
En 83, la loi a voulu supprimé ces cartes communales et faire pression sur les Communes pour qu’elles se dotent d’un P.O.S. de deux façons :
- D’une part, elles pouvaient établir des P.O.S. simplifiés
- D’autre part, inciter une règle restrictive → règle de constructibilité limitée qui s’applique dans les Communes sans P.O.S.
En 86, on a supprimé ces limites et on a autorisé l’adoption de la carte communale indépendemment de la prescription d’un P.O.S.
On a augmenté leur durée de validité de 2 à 4ans
Dernière étape : la loi SRU où il n’y a plus de délai de validité fixée → consécration du document
2°/ l’opposabilité de la carte communale
Dans les Communes qui n’ont pas de plan d’urbanisme approuvé ni de carte communale ; on applique la règle de constructibilité limitée et dans les Communes qui n’ont pas de PLU, on applique le RNU qui sert de fondement à la délivrance des autorisations de construire.
La plupart de ces règles laissent à l’administration- chargée de délivrer les autorisations – un large pouvoir discrétionnaire. Les cartes communales ont été mises en plae pour éviter des pratiques discriminatoires en mettant en application le système du zonage → principes directeurs des autorisations
Le J.A. a évolué sur sa position en les déclarant dans un 1er temps illégales avant la loi de décentralisation- ensuite, il a adopté une position intermédiaire en les déclarant comme directrices administratives – enfin, un arrêt du C.E. du 22/07/97 Syndicat Viticle de PESSAC LEOGNAN où le Conseil d’Etat a considéré que les cartes communales contenaient des règles opposables aux 1/3 et que leur légalité pouvaien être contestées directement devant le J.A.
La loi SRU a tiré les conséquences de cette consécration notamment ces cartes communales sont soumises comme les autres documents au respect des normes supérieures.
Les Communes dotées de cartes communales sont compétentes pour délivrer des autorisations d’urbanisme au nom de la Commune à condition que le Conseil Municipal le décide dans la délibération qui approuve le document.
Ces autorisations ne peuvent être délivrées que sur le fondement de RNU et des dispositions des documents graphiques.
Le Conseil Municipal a la possibilité d’instituer un droit de préemption ponctuel dans un ou plusieurs périmètre(s) délimité(s) par la carte pour réaliser un équipement ou une opération d’aménagement.
SECTION 2 : LES LIMITES DE LA DECENTRALISATION
Ces Communes restent soumises à la tutelle de l’Etat → les opérations d’urbanisme sont instruites et délivrées au nom de l’E (Commune de -10000 hab et les groupements de -8000 hab) Toute possibilité de construire hors secteurs déjà urbanisés est exclue
§1 : règle de constructibilité limitée
A/ Le champ d’application
Il est précisé par l’art L111-1-2 – règle posait au moment de la décentralisation. Elle consiste à interdir toute construction en dehors des parties actuellement urbanisées des Communes non couvertes par un document d’urbanisme opposable aux 1/3 (→ non couvert par un P.O.S. ; un P.L.U. ; une carte communale)
Cette règle répond à un double objectif :
- Promouvoir la généralisation de la planification urbaine
- Eviter l’urbanisation dispersée (principale motivation à l’heure actuelle)