DROIT COMMERCIAL DU 21/02
Autre inconvénient : se place sur le terrain de la sécurité des relations commerciales → dissociation de la propriété de l’exploitation
Le locataire gérant est une personne qui occupe un commerce sans être propriétaire du fonds qu’il exploite en location gérance
Il n’offre qu’une garantie limitée à ses créanciers dans la mesure où ces derniers n’ont pas pour gage le fonds de commerce.
Au regard de cet inconvénient ; la location gérance a été dans un premier temps sévèrement règlementé dans le cadre des décrets lois notamment celui du 22/09/53.
Mais ce texte allait trop loin dans les restrictions à apporter dans la location gérance et ses conditions d’où nécessité de faire le balancier.
Ce texte prohibait la location gérance dans des cas où elle était utile ex : le mineur qui recevait par succession un fonds de commerce ne pouvait pas exploiter ce fonds et devait le vendre.
Ce texte a été remplacé par la loi du 20/03/1956 qui vient règlementer la location gérance du fonds de commerce et du fonds artisanal.
§1 : les conditions de la location gérance
La location gérance est un contrat et donc il doit obeir aux conditions générales de validité de tous les contrats.
Par ailleurs, le contrat de location gérance doit obéir à des conditions spécifiques qui tiennent à des conditions de fond et à des mesures de publicité
a) les conditions de fond
Ces conditions ont été étiquetées pour lutter contre les inconvénients du contrat de location gérance càd d’être un moyen ou objet de spéculation.
La loi du 20/03/56 posait deux conditions de fond de validité :
- condition de délai
· le bailleur du fonds doit avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins
- condition de qualité d’artisan ou de commerçant
● et ce, pendant 7 ans avant de pouvoir donner son fonds en location gérance
Ces conditions de délai visent à empêcher les spéculations sur le fonds de commerce
Avec ces deux conditions de délai, le décret-loi interdisait la location gérance dans des situations qui pourraient être légitimes ex : du mineur qui reçoit le fonds de commerce en succession
C’est la raison pour laquelle la loi du 20/03/56 est venue édictée des dispenses de ces conditions de délai pendant deux ans au moins
- des dispenses de plein droit
- des dispenses judiciaires
les dispenses de plein droit
1er cas : il vise les Etats, les collectivités publiques, les Communes, les Etab de crédit, les cinémas, théâtres et music-hall
2ème cas : les héritiers ou légataires du fonds
Cette disposition permet à l’héritier ou légataire de conserver le fonds alors qu’il ne peut exercer lui-même le commerce
3ème cas : les majeurs en tutelle ou curatelle
Lorsque l’incapacité est survenue quand ils exploitaient le fonds
4ème cas : lorsque la location gérance a pour objet principal d’assurer sur contrat d’exclusivité l’écoulement au détail de produit fabriqué ou distribué par la propriété du fonds
5ème cas : le crédit-bail sur le fonds de commerce
La loi du 6/01/86 relative au renouvellement des baux commerciaux contient une innovation portant sur la possibilité de recourir à la technique financière du crédit bail pour l’acquisition d’un fonds de commerce.
Jusqu’à ce texte, ces opérations de crédit-bail ne pouvait porter que sur des biens d’équipement ou du matériel d’outillage ainsi que sur des biens immobiliers à usage professionnel
Dans le secteur du commerce ou de l’artisanat, le recours à cette technique était utilisé pour le matériel fixe ou roulant.
Désormais, les entreprises pratiquant le crédit-bail peuvent procéder à des opérations de location du fonds de commerce assorti d’une promesse unilatérale de vente moyennant un prix convenu tenant compte des versements à titre de loyer.
En pratique, c’est donc l’entreprise de crédit-bail qui achète le fonds de commerce et qui le donne ensuite en location gérance au commerçant ou à l’artisan.
Si l’on s’en tient aux dispositions de la loi du 20/03/56 ces établissements se voient empêcher de réaliser cette exploitation ; la loi du 96/01/86 dispense désormais les établissements de crédit de la condition de délai.
La loi du 20/03/56 prévoit également la faculté pour le tribunal de dispenser des conditions de délai soit en réduisant ce ou ces délai(s)
Le Tribunal compétent c’est le TGI
Moyen : le propriétaire du fonds devra justifier qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter personnellement le fonds de commerce
La location gérance suppose la réunion de cette condition de délai avec les dispenses rattachées ; à défaut, ce contrat est nul et c’est une nullité absolue dont le locataire, comme le bailleur, pourra se prévaloir comme les 1/3.
Toutefois cette nullité pourra être opposée au cocontractant par un 1/3 ou l’autre cocontractant.
Elle ne pourra jamais être opposée par un contractant à un 1/3.
Une autre sanction vient compléter ce dispositif :
La déchéance du statu du bénéfice des baux commerciaux
Les mesures de publicité
Objet : lutter contre l’insécurité des transactions commerciales
Condition :
Les parties notamment le bailleur doivent faire paraître dans la quinzaine de la formation du contrat un avis de parution pour l’exploitation du fonds
Par ailleurs, le locataire gérant qui va acquérir la qualité du commerçant, doit se faire immatriculé au RC et doit se faire porter la qualité de gérant.
En revanche, le propriétaire du fonds n’est plus tenu de rester immatriculé au RC – la radiation du RC n’emportera pas pour autant la perte du statut des baux commerciaux
§2 : les effets de la LG
Il faut distinguer les rapports :
- entre les parties contractantes
- au regard des 1/3
1) les effets entre les parties contractantes
Le contrat de LG va prendre les effets de tout contrat de location
Le propriétaire du fonds doit le mettre à la disposition du locataire et le protéger contre la garantie des vices cachés
Le locataire doit, lui, payer les redevances stipulées au contrat
Le locataire gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination
Le contrat de LG est également conclu en considération de la personne ce qui empêche le locataire gérant de sous-louer le fonds sans autorisation du propriétaire du fonds
Le locataire gérant doit respecter les contrats de travail en cour rattachés à l’entreprise
à l’inverse, à la résiliation du bail, les contrats de travail rattachés au fonds vont remonter auprès du propriétaire du fonds qui va exploiter directement le fonds
2) les effets à l’égard des 1/3
la loi du 20/03/56 s’était forcée d’assurer la protection des créanciers du propriétaire du fonds et les créanciers du locataire gérant
- les créanciers du propriétaire du fonds
Les créanciers ont contracté avec le propriétaire du fonds en considération de sa personne (=relation de confiance)
Les créanciers peuvent craindre une diminution de la valeur du fonds par l’effet d’une mauvaise gestion du fonds par le locataire considéré
C’est la raison pour laquelle les créanciers du propriétaire du fonds peuvent, s’il justifie que le contrat de LG met en péril le recouvrement de leur créance, de demander, dans les 3 mois de la publication du contrat dans les annonces légales, au tribunal, le paiement exigible de leur créance
Si la déchéance est prononcée, le bailleur est tenu de payer le créancier considéré
- les créanciers du locataire gérant
les créanciers du locataire gérant prend des risques
lorsque la location prend fin le débiteur étant privé des revenus du fonds pour peu que celui-ci ait des difficultés de paiement au regard de l’exploitation propre.
C’est la raison pour laquelle la fin de la LG rend immédiatement exigible les dettes contractées par le locataire gérant pendant la durée de la gérance
Il est toutefois fait exception à cette exigibilité immédiate dans le cadre des opérations de crédit-bail.
En effet, par dérogation, la fin du contrat de LG ne rend pas exigible le paiement des dettes par le locataire qui aura levé l’option d’achat et augmentera sa solvabilité
Autre risque :
Le débiteur n’étant pas propriétaire du fonds ; les créanciers risquent l’insolvabilité de celui-ci
Pour protéger ces créanciers ; le législateur a édicté la règle suivante :
« jusqu’à la publication de la LG dans le J.A.L. et pendant une durée de 6 mois à compter de la publication , le propriétaire du fonds de commerce reste responsable des dettes contractées par le locataire gérant dans l’exploitation du fonds »
Le créancier est donc protégé des dettes du locataire gérant par la solidarité du propriétaire du fonds de commerce pendant ce délai de 6 mois.
Pour se prémunir contre ce risque, le bailleur demande au locataire gérant une caution relativement importante qui permettra de recouvrir ce risque et on rejoint par le biais de la caution, l’exigibilité immédiate du paiement des dettes et au terme du contrat de LG, le bail détiendra cette caution qui servira de garantie pour les créanciers du locataire gérant.
Cette responsabilité du bailleur ne vaut que pour les dettes ayant un lien avec l’exploitation du fonds et elle ne vaut que pour les dettes nées à l’intérieur du délai peu importe leur date d’échéance ex : si une dette est contractée à l’intérieur de ce délai le créancier pourra se faire quand même payé – d’où l’interdiction qui figure dans le contrat de LG pour le locataire gérant de contracter des dettes à terme à l’intérieur du délai de 6 mois
Cet engagement lie le locataire gérant ; en revanche cet engagement n’est pas opposable aux 1/3.
La question qui se pose c’est de savoir si la publication de cette clause dans l’avis rendait opposable cette clause aux 1/3 de mauvaise foi.
Enfin, le code générale des impôts dispose que le bailleur est solidairement responsable avec le locataire gérant des impôts directs dus à raison de l’exploitation du fonds.
● SECTION 2 : LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE
Le fonds de commerce constitue un bien meuble donc en cas de vente on devra faire application des règles mobilières de droit commun puisqu’elles résultent du droit civil.
Si l’on devait faire application de ces règles au fonds de commerce ; cette application ne serait pas sans inconvénient puisqu’elle ne protègerait pas assez ni les intérêts des 1/3 ; ni les intérêts des parties contractantes
Non seulement, au regard des 1/3 puisque la vente de ce fonds serait occulté pour les 1/3
Mais aussi au regard des parties contractantes qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur
Notamment de l’acheteur qui ne trouve pas dans le droit civil des moyens suffisants de lutte contre la déloyauté du vendeur
La règle de droit civil n’est pas plus efficace pour la protection des intérêts du vendeur (à crédit) dans ce cas, le droit civil assure une protection qu’il s’agisse de privilèges du vendeur de meuble ou d’action résolutoire ; mais en droit commercial, ces mesures perdent une grande force dans la mesure où elles ne sont pas opposables à la procédure collective lorsque le débiteur commerçant subit une procédure collective de redressement judiciaire.
C’est la raison pour laquelle le législateur s’est efforcé de porter remède à la vente de bien meuble en deux temps :
- avec la loi du 17/03/1909 qui s’efforce de partager d’une part les créanciers du vendeur en organisant une publicité de la vente du fonds de commerce
cette publication va ainsi porter l’information à l’égard des 1/3 et va permettre aux créanciers du vendeur de faire opposition sur le paiement du prix et le cas échéant, s’ils estiment que le prix est insuffisant, de faire une surenchère.
D’autre part, cette loi essaie de porter remède aux vendeurs à crédit lui-même par une mesure simple :
- l’opposabilité à une procédure collective – les garanties du droit civil :
Ø privilèges du vendeur de meubles
Ø l’action résolutoire
et ce, au moyen d’une publicité
les garanties vont être opposables à cette procédure collective
- avec la loi du 29/06/1935 qui vient protéger l’acquéreur lui-même à la fois contre son imprudence ou les manœuvres déloyale du vendeur.
I/ LA PROTECTION DES PARTIES
* la protection de l’acquéreur
Deux séries de mesure ont été édictées par la loi
- la rédaction d’un écrit
- les obligations résultant du contrat de vente
a) l’écrit et les mentions obligatoires
le principe de consensualisme suppose le simple échange de consentement sans l’exigence d’un écrit.
L’écrit n’est exigé, en droit civil, que par sa preuve
En pratique, au regard de la nature du fonds de commerce dont la valeur est dépendante du fonds d’exploitation, on s’est aperçu que le vendeur ne collaborait pas particulièrement avec l’acquéreur en lui donnant les informations nécessaires sur la valeur du fonds et donc ne permettait pas à l’acquéreur d’appréhender le prix ou la valeur qu’il aurait à payer
Sans doute l’acquéreur pouvait indiquer une erreur sur la valeur (mais en droit civil la lésion sauf situation particulière n’est pas une cause de nullité en général) et donc l’acquéreur du fonds ne trouvait pas les moyens de faire annuler la vente.
Le législateur est intervenu avec la loi du 29/06/35 par un texte qui impose la rédaction d’un écrit et l’insertion dans cet écrit d’un certain nombre de mention dites obligatoires.
La vente du fonds de commerce est donc devenue un contrat solennel ou l’écrit est exigé à peine de nullité
Cette disposition est remarquable et devait par la suite se développer pour assurer la protection du consommateur notamment.
Ce texte impose dans le contrat les mentions suivantes :
- le C.A. et le résultat commercial des trois dernières années d’exploitation
- des précisions sur le bail
- le prix de la vente précédente
- un état des inscriptions venant grever le fonds
la plupart de ces mentions obligatoires sont destinées à livrer un certain nombre d’information à l’acquéreur qui lui permettent d’apprécier la valeur du fonds et de comparer la valeur du fonds avec le prix qui lui est demandé.
L’acquéreur est tenu des inscriptions prises par l’intérêt du vendeur
Toutes ces mentions sont des informations importantes qui vont améliorer la situation de l’acquéreur.
Elles doivent figurer dans tout acte en cession amiable non seulement la vente mais aussi vente assimilée
Elles doivent également figurer dans la promesse sygnallagmatique de vente et promesse unilatérale d’achat et de vente
En revanche, ces mentions n’ont pas à figurer dans les adjudications des ventes aux enchères
Ces mentions obligatoires sont mentionnées dans les conditions suivantes :
- en cas d’omission, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans l’année au-delà ; l’acquéreur peut demander la nullité de la vente en s’appuyant sur les vices du consentement.
l’acquéreur devra démontrer que le défaut de mention lui a porté un préjudice
- en cas d’inexactitude ; l’acheteur a une action en garantie des vices cachés pendant un an
l’acquéreur a donc le choix soit de restituer le fonds ; soit garder le fonds en faisant diminuer le prix en justifiant de son préjudice