DROIT COMMERCIAL 7/02

DROIT COMMERCIAL

            Section 2 – la réglementation des loyers commerciaux

Le prix du loyer commercial est fixé librement par les parties au moment de la conclusion du bail oritinaire.

Mais pour éviter que le droit au renouvellement ne reste lettre morte par des augmentations substantielles du loyer lors des renouvellements ; il est apparu indispensable d’édicter une réglementation au regard du loyer renouvellé.

La réglementation des loyers ne doit pas pénaliser injustement le bailleur en raison de la durée des baux commerciaux (durée maxi 9 ans) ; aussi, fallait-il que la loi prévoit la révision du loyer en cours du bail.

                        I/ LA REVISION DU LOYER EN COURS DE BAIL

Cette révision peut être soit :

-          légale,

-          ou conventionnelle

1°/ la révision légale

que les parties l’aient prévu ou non, les loyers peuvent faire l’objet d’une révision prévue par la loi.

cette révision ne peut intervenir que tous les 3 ans (=révision triennale)

• La réglementation en vigueur :

La demande de révision ne peut être formée à la demande du bailleur ou du preneur que 3 ans au moins après la date d’entrée en licence puis, par la suite, tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.

• le but de la révision :

principe : est de faire en sorte que le loyer concorde avec la valeur locative des locaux.

Toutefois, la majoration ou la diminution des loyers constitutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestrielle du coût de la construction et ce, depuis le dernière fixation (=le plafond ou le plancher de la révision)

Toutefois, si la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de +10% de la valeur locative ; alors on reviendra à la fixation du loyer à la valeur locative initiale.

Une autre révision légale exceptionnelle peut intervenir à la suite d’une déspécialisation càd le locataire envisage de changer la destination du local.

• but d’une déspécialisation : augmenter la valeur du fonds

-          dans le cas d’une déspécialisation partielle :

o   lors de la première révision triennale suivant la déspécialisation, le propriétaire pourra fixer le loyer en tenant compte des activités commerciales ajoutées.

-          dans le cas d’une déspécialisation totale :

o   la révision est immédiate

2°/ la révision conventionnelle

les parties peuvent prévoir, en effet, des clauses de variation du loyer ; dans ce cas, le loyer varie dans les conditions stipulées au bail et dans le choix de l’indice.

Ces clauses sont valables ; toutefois, elles ne sauraient empêcher le jeu de la révision légale triennale.

                        II/ LA FIXATION DU PRIX DU LOYER RENOUVELLE

Le bailleur doit faire connaître le nouveau loyer qu’il propose dans le congé avec offre de renouvellement ou dans la réponse à la demande du locataire ou du renouvellement.

Dans le décret de 1972, la fixation du loyer renouvellé était pratiquement libre, la seule limite était : la valeur locative.

Depuis ce décret, la fixation du prix renouvelé est soumis à une réglementation fixant un plafond :

-          d’une part, le loyer renouvelé doit être fixé en fonction des éléments servant à déterminer le loyer à la valeur locative,

-          d’autre part, la hausse du loyer renouvelé fait l’objet d’un plafonnement qui était fonction, jusqu’au 5/01/1988, d’un coeff. calculé en combinant plusieurs indices déterminés

Toutefois, les pouvoirs publics estimaient chaque année que l’application de ce coeff impliquait des augmentations excessives et une disposition législative, chaque année, fixait un plafond en écartant ce mécanisme de calcul.

• échappés à ce coeff :
  • les baux des locaux à usage de bureau
  • les baux à usage de terrains
  • modification notable des caractéristiques du local ; des obligations respectives des parties ; des moyens d’équipement et des facteurs locaux de commercialité.

Dans ces hypothèses, le loyer est fixé à la valeur locative

La loi du 05/01/1988 devait modifier, pour partie, cet état de chose.

Ce texte maintien le principe du plafonnement ; mais, il remplace le coeff de plafonnement par le jeu de l’indice du coût de la construction

En d’autres termes : la majoration du loyer ne peut être supérieure à cet indice

Ce jeu de plafonnement ne vaut que pour les baux dont la durée est inférieure à 12 ans ; au-delà, le loyer n’est plus plafonné et pourra être fixé à la valeur locative.

La règle du plafonnement continue à ne pas s’appliquer dans 3 situations :

-          les baux à usage de bureau

-          les baux à usage de terrains

-          les modifications notables des caractéristiques du local

Par ailleurs, les litiges nés à l’occasion du plafonnement doivent en principe être soumis à une commission de conciliation qui dispose d’un délai de 3 mois pour rendre un avis.

Si une autre commission est saisie dans ce délai, elle devra surseoir à statuer.

En revanche, rien oblige à saisir la Commission de conciliation.

La loi du 04/08/2008 est venue apporter une modification sur les mécanismes de la révision et du loyer renouvelé.

Elle est venue légaliser un nouvel indice de variation venant en complément et les parties pourront conventionnellement faire choix de ce nouvel indice ou prendre comme référence l’indice du plafonnement.

            §3 : les autres caractéristiques du bail commercial

                        I/ LA DUREE

Suivant l’art L145-4 du CDC, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans (c’est une règle d’O.P.) – toute clause contraire est nulle.

Cette durée est minimale et non maximale

Certains tempéraments sont apportés à cette règle :

            1°/ la loi autorise le preneur à donner congé à l’expiration d’une durée triennale.

Cette faculté requiert l’observation d’une condition de forme et ce, à peine de nullité du congé :

-          par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois

Cette règle est d’O.P. ; un congé délivré par lettre recommandée est nulle alors même que le bail stipulerait cette faculté.

En revanche, aucune exigence de fond n’est requise ( le locataire n’a pas à justifier son départ)

La résiliation constituait une règle d’O.P. dans la mesure où le bailleur ne pouvait s’y soustraire.

La loi du 30/12/1985 énonce désormais que les parties peuvent insérer dans le contrat de bail une clause privant le locataire de cette faculté de résiliation.

Cette procédure a pour but de permettre au bailleur l’amortissement des travaux effectués dans les lieux loués ; le bailleur pourra donc entreprendre des travaux adaptés à l’activité du preneur.

En pratique, les contrats de bail mettent souvent à la charge du locataire tous les travaux d’aménagement.

En outre, ces derniers sont acquis au bailleur en fin de contrat et ce, sans indemnité sauf à en demander la remise en état par lui.

            2°/ la possibilité par le locataire lors de son départ à la retraite de mettre fin au bail à tout moment

En effet, le preneur, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite et qui n’a pas voulu céder sont droit au bail, a la faculté de donner congé à tout moment en cours de bail.

Il devra toutefois signifier son congé par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois.

            3°/ le bailleur peut donner triennalement congé au locataire aux fins de reconstruction ou de surélévation de l’immeuble

                        II/ LA CESSION DU BAIL

La cession du droit au bail, à l’occasion de la cession du fonds, est libre

Toute clause contraire est nulle.

Toutefois, les parties sont autorisées à aménager l’exercice du droit de cession ex : l’agrément du cessionnaire par le bailleur comme le droit de préemption du bailleur ou l’obligation pour les parties à l’acte de cession de le faire établir par acte authentique.

Par ailleurs, l’opération de cession s’analyse en une opération de créance et oblige les parties à suivre les formalités prescrites par l’art              du code civil.

En revanche, la cession du droit au bail à une personne autre qu’un successeur dans le commerce est interdite sauf clause contraire au bail.

Cette interdiction de céder à une autre personne qu’un successeur dans le commerce, ne vaut que dans la mesure où le bail est un « bail tout commerce » qui permet au locataire d’exercer dans les lieux loués toute activité de nature commerciale

Mais, il n’autorise pas à céder le droit au bail à une personne qui n’exerce pas dans le commerce.

Des facultés sont toutefois accordées au commerçant qui part à la retraite et qui souhaite céder à un autre commerçant son droit au bail.

En effet, pour permettre de bénéficier de ses droits à la retraite, le locataire devra signifier au bailleur son intention de céder son droit au bail en précisant la nature des activités envisagées ainsi que le prix proposé.

En réponse à cette signification, le bailleur aura, dans un délai de 2 mois, une option :

-          soit accepter la cession proposée : donc le bail continuera au nom du nouvel acquéreur sans augmentation de loyer

-          soit  exercer son droit de préemption et acquérir le bail au preneur pour le prix stipulé dans la signification

-          soit contester les nouvelles activités signifiées dans l’acte ex : invoquer l’incompatibilité des activités envisagées avec la nature de l’immeuble